中山。珠海。置業日報

back珠海房價為何廣東第三高?2019-11-28

珠海房價為何廣東第三高?

大家有沒有發現,有一類城市,它的經濟總量很小、人口也不多、也沒什麼特別厲害的產業集群。但是名氣卻出奇的大、房價也出奇的高,例如福建的廈門、廣東的珠海、海南的三亞。

本文想重點說一說珠海,稍稍瞭解過珠海的人,都對這座海濱小城的房價之高有所耳聞。

今年10月份公佈的資料顯示,珠海的平均房價已經突破“2”字頭,大幅度超過東莞、佛山這兩個萬億級經濟大市。如果比較市中心的頂尖豪宅,珠海的領先幅度只會更高。

換句話說,珠海房價排名全省第三,而它的經濟總量在全省只能排到第九。

這一點和廈門特別像,廈門的經濟總量在福建只能排到第三,而且長期只相當於福州和泉州的1/2多一點。但論房價,福州和泉州遠遠不是廈門的對手,甚至很多人認為,廈門房價全國第四貴,僅此於京滬深。


因此,在談及珠海的房價時本地人有一句話玩笑話:珠海是三線的人口,二線的城市建設,一線的房價。

很多人認為珠海的房價高,是近些年的各種政策利好導致的,其實不然。早在2014年珠海房價已經12370元/平方,位居全國房價排行榜第17位,位居廣東房價排行榜第3位。那時候還沒有“粵港澳大灣區”,也沒有通港珠澳大橋。

那麼,小小的珠海,為何能撐起如此高的房價呢?

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首先一個,我認為是優質的城市環境,這個非常難,即使是廣州深圳,市中心也大把的城中村,論環境的整齊性,都不如珠海。

珠海是個美麗的海濱城市,環境宜人,非常宜居。它的空氣品質在每年國家生態環境部對外公佈的全國空氣品質狀況中都是位列前三。它是唯一以整體城市景觀入選“全國旅遊勝地四十佳”的城市,也是珠三角中海洋面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市,素有“百島之市”之稱。

這麼說來,珠海的情況多多少少和廈門有點類似。廈門的 GDP 和常住人口在省內都排不上第一,但是房價卻可以排到全國第四,甚至屢次超過廣州成為全國第三。這是源於廈門在城市環境上的超高溢價,而且人文氣息濃厚,導致它吸附了整個福建省特別是閩南地區的購買力。

同樣的道理,珠海因為優質的生活環境,其房產對全省居民都有吸引力,甚至吸引了港澳人士和熱衷於在南方居住的北方人前來購房。有資料表明,在珠海購房的60%都是外地人。

所以說,珠海這座城市很特殊,它雖然小,但具備中心城市的屬性,它不僅僅是珠海人的珠海,在一定程度上還是全省人民乃至全國人民的珠海。

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正是由於特殊的地理位置和發展潛力,國家才給珠海更多的施展空間。

珠海於1979年設地級市,1980年成為經濟特區。1992年,改革開放以來。珠海在全國範圍內首先給科技人員開出“百萬獎金”的政策,當年就收到500多封海外留學生的信函,一大批科技人員、科研機構南下珠海。

很多人不知道,珠海也曾擁有過“92黃金一代”的激情燃燒歲月。求伯君、雷軍、史玉柱、董明珠……這些如雷貫耳的創業英豪,都曾經都在珠海起步,在大時代的變革中發現機遇,收穫人生的第一桶金。

當時還有一句段子,叫做“一等美女漂洋過海,二等美女深圳珠海,三等美女北京上海”,足見那個年代的珠海,是非常有魅力的,完全不比深圳差。

2009年1月,國務院發佈的《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要(2008-2020 年)》把珠海定位為“珠西核心城市”。

目前,珠海最新的定位是省域副中心城市,被廣東確定為廣深雙核之外,三個省域副中心城市(珠海、汕頭、湛江)之一,這一定位要高於佛山、東莞,也高於隔壁GDP體量更大的中山。

高規格的城市定位賦予了珠海寬廣的政策空間,也帶來了人口的劇增。例如去年珠海出臺的“珠海英才計畫”就引進了創新創業人才2.7萬餘人。

根據國家統計局發佈的資料顯示,珠海的常住人口在不斷增長:2017年比上年增長9萬人,2018年上年增長12.6萬人,增幅為+7.12%,遠超廣深(3%左右),被成為全國人口增長最快的城市。

 

03

城市發展邏輯告訴我們,人是城市發展最堅實的動力。隨著珠海人口的增多,珠海的財富創造能力也表現出了喜人的成績。

珠海近幾年的GDP迅速增長,上半年名義增速高達14.15%,甩出排名第二的廣州整整4個百分點。

人均GDP更是超過90%的地級市。2018年珠海的人均GDP為16.17萬元,僅次於港澳和深圳,逼近廣州的16.43萬元。

眾所周知,GDP反映的是城市的經濟總量,人均GDP反映的則是城市的民富程度。換句話說,這也是為什麼珠海人口不是特別多(2018年資料顯示珠海常住人口只排廣東省21位),但房價卻很貴的一個原因,其根本原因是珠海的內生購買力也很強。

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三十年河東三十年河西,雖然珠海的土地面積和GDP總額沒有賽過佛山和東莞,但其經濟基礎和產業發展證明瞭珠海這個城市有自身的發展動力。

截止2019年6月,珠海的資金總量(本外幣存款)達到8352億元,在省內僅次於深圳、廣州、佛山和東莞,比惠州和中山多了兩千億,比湛江或者茂名的兩倍還多。


同時,珠海的大企業很多。資料顯示,珠海市境內外上市公司共37家,其中28家在境內上市,9家在境外上市,近八成為高新技術企業。超過東莞(27)、中山(20)、江門(12)、惠州(8)、茂名(1)。今年,位於珠海的格力集團,還榮升為世界500強企業。

珠海企業的資本活力也非常強。根據一項2018年的官方評估顯示,中國內地237個地級市上市公司資本活力的綜合排名,珠海僅次於蘇州、佛山、無錫,排名第四。

本外幣存款反映了一個城市對錢的吸引力,這個吸引力越高,城市的虹吸效應和首位度就越高。而上市公司數量直接反映一個地區經濟發展的品質,因為每一個上市公司都是所在行業的領頭羊,領頭羊越多,這個城市在產業鏈上的話語權就越大。

此外,珠海還不斷地吸引著大量的外資湧入,2018年珠海市新設外資企業3973戶,同比增長153.9%,實際吸收外資156.3億元,同比增長26.9%,規模位居全省第三位元。

另有廣東省金融監管機構透露,在珠海的橫琴,跨境辦公和金融基礎設施已經就緒,中國第五個證券交易將將落戶澳門,這裡有望成為繼滬深港之後的又一個國際金融中心、大灣區4.5萬家高新技術企業上市的重要目的地。

05

我認為,隨著粵港澳大灣區的不乏,珠海的短期目標是超過惠州、中山、湛江、茂名,位列廣東第五城。長期來看,位列全省第三城也未可知。

再來看一個資料,廣珠城際的客運量,2018年,廣東城際鐵路的客運量累計完成5581萬人次,其中廣珠城際累計發送旅客高達4753萬人次,占全省城際鐵路客流量的85%,而廣佛肇城際和莞惠城際加起來只占15%,由此可見珠海和省城的聯繫緊密度。

此外,珠海和全國各大城市的聯繫也是十分緊密的。2018年珠海機場的輸送量達到1122萬人次,整體增速達到了21.7%,而廣深分別只有5.9%和8.2%。要知道珠三角其實有四個4F級機場,廣州、深圳、香港、澳門,在競爭如此激烈的情況下,珠海仍能突破1000萬以上的客流量,足見珠海對外省人的吸引力之大。

隨著珠海城市交通的便利和基建的發展,珠海離全國四個城市頂級資源更加近了。2018年底港珠澳大橋的連接,已經使珠海與澳門和香港緊密連接,再加上深珠通道和廣珠城軌,廣深港澳四大核心城市的產業將在珠海“勝利會師”,這種地理優勢,是任何一個城市都不具備的。

就在今年10月發佈的“惠港澳16條”,大灣區9個城市徹底開放了對港澳居民的限購。購房政策的寬鬆將進一步吸引港澳人士到珠海置業。

說到這裡可以來總結一下珠海房價為什麼廣東第三高。

1、珠海獨特的地理位置,它和澳門近,能夠吸引到很多的注意力,內地去到澳門的人流、資金流非常大,而且都會從珠海過,就算是“雁過拔毛”,也能把珠海喂肥了。這種通道功能,佛山、東莞都不具備。

2、珠海的地位高,珠海的車牌可是粵C,從這一點就能看出珠海的地位。另外,因為靠近澳門,珠海還被國家賦予了很多特殊經濟功能,無論是改革開放之初的經濟特區,還是現在的自貿區,這些頂級政策待遇,有深圳的份,就有珠海的份。這方面,讓佛山、東莞都羡慕不已。

3、城市環境的溢價,客觀來說,廣東大部分城市的市容市貌,和長三角 城市都有差距,就連廣深,都有大把的城中村,影響城市介面。而像珠海這樣美麗整潔的城市介面,在廣東可以說非常稀缺。

種種因素,讓珠海在一定程度上具備了中心城市的功能它的房價反映的絕不僅僅是珠海的購買力,在一定程度上還反映了全省甚至全國的購買力。

當然,房價高的負面因素也不容忽視,珠海如果要做大城市規模,就必須吸引大量的外來人口和外來企業,而這都需要一個相對友好的房價水準。

所以,現階段的珠海,一定要把房價控制在合理水準,千萬不要像溫州、廈門、三亞那樣成為樓市意義上的標杆。

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