中山。珠海。置業日報

back珠海的未來,越來越像下一個深圳2019-11-03

澳門回歸二十周年將近,重磅消息不斷!

1.在上周的2019澳珠企業家峰會上,騰訊正式宣佈在珠海建立全域科技創新產業集群,充分發揮澳珠的引領帶動作用,同步在珠海設立智慧產業總部。在此次峰會上,粵澳跨境金融合作(珠海)示範區、澳門旅遊學院、粵港澳大灣區旅遊教育合作中心均在珠海揭牌成立。還有澳門特區ZF推薦進入的橫琴粵澳合作產業園的項目,投資總額高達16億元人民幣,也將進入建設階段。包括這一次的擬授權澳門直接將蓮花口岸搬遷至橫琴口岸,並採取“合作查驗、一次放行”的通關模式。

廣東省人社廳將向橫琴新區管委會下放現代服務業、文化創意產業、人工智慧等領域相關專業高級職稱評審權,面向區內粵港澳專業人才開展職稱評審;依法將中外合資、港澳臺合資、港澳獨資人力資源服務的省級許可調整由橫琴自貿區實施;向橫琴新區下放廣東省人才“優粵卡”審批權。

  政策支持方面,廣東省人社廳允許橫琴新區的高校、醫院、科研機構等公益二類事業單位設置特設崗位,聘用高層次急需緊缺港澳籍人才,不受崗位最高等級和結構比例限制;允許港澳導遊及領隊在橫琴換證執業,爭取在旅遊、衛生、教育等八個領域推進橫琴與港澳地區的職業資格互認;將在橫琴創業的澳門居民納入創業擔保貸款政策覆蓋範圍;支持在橫琴居住、工作的符合條件的港澳居民參保,並享受與內地居民同等財政補助、社保待遇。
  廣東省人社廳將支援橫琴新區建設一批重大項目平臺,包括支援橫琴澳門青年創業谷建設國家級創業孵化示範性基地、支援橫琴與澳門共建技能實訓基地、支援建設港澳青年就業創業“一站式”服務中心。

橫琴將更開放!延伸對接澳門自由港

再聯想到前期的澳門大學搬遷至珠海,還有就是澳門的單牌車已經可以自由進入橫琴,更誇張的是,如果戶口在橫琴,考澳門大學時還可直接加分!

珠海,正變得越來越澳門化,房價,也將慢慢開啟上揚模式!

正是因為這樣的強勢,體現在經濟發展的勢頭上,就是珠海在經濟發展勢頭上的所向披靡!先來看一份廣東省上半年的GDP排行榜,你會發現珠海正在完成一次歷史性破局

如圖所示,名義增速排名第一的既不是位高權重的廣深,也不是雄霸一方的佛莞,而是“小不點”珠海,其名義增速高達14.15%,比排名第二的廣州整整高了近4個百分點。

憑藉超高的名義增速,珠海上半年GDP創紀錄地超過湛江!注意,湛江可不是一個小角色,其城市地位頗高,是廣東省域副中心城市,而且常住人口超過700萬,和佛山相當,相當於3.8個珠海。湛江還是我國著名的港口城市,曾與青島齊名,有過“南湛江、北青島”的美稱。

在過去的一年,珠海還實現了對江門的超越,2018年GDP達到2914億元,而江門則是2900億元,很少有人注意到,這次超越具有歷史性意義。要知道,珠三角三大組團中,廣佛肇、深莞惠都是強中心結構,只有珠中江始終沒有主心骨,被定位為龍頭城市的珠海,其經濟總量卻一直排名末位,這一次超越江門,終於擺脫“珠小三”的尷尬地位。

而從趨勢來看,接下來,珠海超越茂名、中山可能都只是時間問題。從上半年增速來看,這三個城市的名義增速都在6%以下,中山甚至只有2.77%,和珠海高達14%的增速形成鮮明對比可以說,未來5到10年,除了廣深,珠海在省內將所向披靡。長遠來看,越來越像一個新的深圳!

隨著粵港澳大灣區國家戰略的推進,第一經濟大省不會允許珠江口兩岸的不平衡格局繼續保持下去,西岸的將來,必定會出現一個可與廣深鼎足而立的中心城市,而這個角色,唯有珠海可以勝任。

資料顯示,珠海現有的人口規模雖不大,但近幾年的人口增速卻非常驚人,2017年增加9萬人,2018年增加12.57萬人,增速高達7.12%,遠超廣深(3%左右),被稱為全國人口增長最快的城市。

人聚才會財聚,這是最根本的經濟學原理。所以,最近幾年,珠海在資金總量和上市公司兩大關鍵性指標上,已實現了對廣深佛莞之外省內所有城市的超越。截止2019年6月,珠海的資金總量(本外幣存款)達到8352億元,在省內僅次於深圳、廣州、佛山和東莞,比惠州和中山多了兩千億,比湛江或者茂名的兩倍還多。

2019年6月末廣東各省本外幣存款

珠海已有28家A股上市公司,超過東莞(27)、中山(20)、江門(12)惠州(8)、茂名(1)。今年,位於珠海的格力集團,還榮升為世界500強企業。

眾所周知,本外幣存款不像GDP那樣容易滲水,它直接反映一個城市對錢的吸引力,這個吸引力越高,城市的虹吸效應和首位度就越高。上市公司數量則直接反映一個地區經濟發展的品質,因為每一個上市公司都是所在行業的領頭羊,領頭羊越多,這個城市在產業鏈上的話語權就越大。

人口和資金的高速增長、上市公司的紮堆效應,帶來的是高度頻密的商務活動,這一點可以通過機場客流量感知到。在這座城市所有的經濟資料中,最讓人稱奇的就是機場輸送量。

珠海機場2018年的輸送量達到1122萬人次,一舉超過澳門,增速更是高達21.7%,而廣深分別只有5.9%和8.2%。更重要的是,珠海的常住人口只有189萬,而航空輸送量卻和寧波、石家莊、長春等千萬級人口大市相當,且超過合肥、銀川、無錫、溫州、拉薩、泉州、麗江等熱點城市。

2018年部分城市機場旅客輸送量資料

考慮到珠三角還有廣州、深圳、香港、澳門四個4F級機場的超強虹吸效應(4F機場密度之高,全國僅此一例),珠海仍然實現了1000萬以上的客流量,足見這座小城的韌性,以及對外省人的(航空旅客主要來自外省)吸引力之大。在中國,能夠吸引到外省人直飛的城市不多。

去年,廣東城際鐵路(不含國家鐵路和城市地鐵)的客運量累計完成5581萬人次,其中廣珠城際累計發送旅客高達4753萬人次,占全省城際鐵路客流量的85%!而廣佛肇城際+莞惠城際加起來只占15%,足見珠海和省城的聯繫多麼緊密。

這些資料都在反映一個日漸清晰的事實:今天的珠海正在發生一個歷史性的破局,它再也不甘心於做一個小而美的旅遊城市,而是要破釜沉舟、大氣豪邁地構建一個新的中心城市,引領珠江西岸實現粵港澳大灣區的再平衡。

一個聰明的投資者,從來都是以發展的眼光看世界,他們不關心現狀,只關心趨勢,因為現狀是用來消費的,趨勢是用來投資的。甚至我們可以說,在一切宏觀的事物面前,普通人都是極為渺小的,你其實改變不了任何事情,你唯一能做的就是順勢而為。

趨勢的力量一旦出現,就根本停不下來。

近期,有媒體報導稱,謀劃已久的“深珠通道”正式迎來實質性進展,中鐵大橋勘測設計院集團有限公司和中鐵第六勘察設計院集團有限公司已於近期負責開展伶仃洋通道(深珠通道)前期研究工作。

如果說廣珠城軌給珠海送來了廣州,港珠澳大橋給珠海送來了香港,那深珠通道則為珠海送來了深圳,這將是一個怎樣的新格局?廣、深、港、澳四大核心城市勝利會師于珠海,在這裡必將再次創造一個新的深圳!

接下來我們來細窺下珠海的內部,第一個要聊的一定是橫琴

如果說珠海是港澳廣深四個中心之外接受政策大禮包最多的城市,那麼橫琴則當仁不讓的接受了這個政策大禮包的八成。

橫琴與澳門一橋相通,相距不足200米,距香 港41海裡,也是港珠澳大橋建成後國內唯一直接與港澳陸橋相通的國家新區。

橫琴由於離澳門和香港實在太近了太近,憑藉著距離優越性和港珠澳大橋的開通,橫琴正在承接著越來越多的購買力外溢。

橫琴版塊的位置有多好呢,大家可以來感受下,就是與澳門真的只是隔海相望,通過蓮花大橋相連。

當然,橫琴更是直接配備了珠海最好的醫療和教育資源,與此相對應的就是橫琴的均價站在了全版塊的最高點。
橫琴整個產業主要以金融為核心,也就意味著橫琴島的高收入人群是占了比較大的一個比例的,就跟深圳灣一樣,以後就是典型的富人區。但從住宅的供應量看,橫琴大概只有不到20%的土地規劃了居住用地,因此版塊內住宅供應明顯不足,導致的最終結果就是橫琴的均價為3.9萬/㎡ ,遠高於其他版塊。另外,橫琴的地段和規劃實在太特殊了,所以我們看待橫琴的態度,就不應該拿橫琴對標大陸範圍內的任何一座城市!

因為它的能級實在太大了,用官方的話解釋就是大前提下探索粵港澳合作新模式的示範區,橫澳一體化已經不是將來時,而是現在進行時了!


另外,還有個重點版塊想要跟大家聊下,就是即將成為珠海的新貴富人區,唐家灣版塊。

對於一二線城市而言,往往海景或江景資源的聚集區域就是這個城市的富人區,比如上海浦東的陸家嘴區域、杭州的錢江新城區域、深圳的前海等地,都聚集了這個城市最大的富豪群體。
而唐家灣版塊擁有絕佳的海濱資源,隨著版塊內居住用地的不斷出讓,各種高端住宅不斷出現,這裡將承載珠海大量的改善需求。同時,唐家灣版塊是政府全新規劃的區域,整個版塊是沒有城中村的負擔的,換句話說,區域不僅很容易起勢,而且整個起勢的時間會很快。

 

版塊要發展,產業要先行

對於唐家灣來說,整個導入的產業是非常好的,有大量的高科技產業,ABB國家機器人、YY、魅族、羅西尼等知名企業,這將同步帶來大量的高收入人群,這些都是未來實實在在的居住人口。

還有一點很重要,就是深珠通道

2018年年底,深珠通道已經正式獲批了,一旦開建,直接將深珠的前海與珠海北部相連,第一站,就是唐家灣。

在深珠城軌的東端,深圳的房價達到了12萬每平,而在城軌的西端,差不多才2.3萬-3萬,這就是實實在在價差的存在。隨著深珠城軌的建設及開通,整個版塊房價上漲的邏輯將變得越來越清晰。

為什麼我對珠海這麼有信心因為澳門實在太小了,只有30平方公里,是香港是1106平方公里的3%,是橫琴是106平方公里的28%,是珠海是1711平方公里1.7%

澳門想要發展,一定要借力,唯一的突破口就一定是珠海

不管是香港還是澳門,由於土地面積不大,但人口眾多,導致房價出現了畸形,珠海一手住宅均價為21184元/㎡,澳門平均樓價$106819/㎡,香港平均樓價為$13561/平方英尺,即便算上貨幣匯率,澳門、香 港與珠海之間兩地房價至少存在5-9倍的差價。

作為唯一一個與港澳海陸相連的城市,珠海目前的房價,對於他們而言,可能便宜的有點不可思議。

我們調研時發現,橫琴很多樓盤都聚集著大量的來自港澳的置業客戶,組成了一個個看房團,在珠海大量的置業,這種購買力其實是相當驚人的。這種購買力上的降維打擊,也幫助珠海進行大量的去化,不斷夯實著珠海的房價。珠海人均收入高,住宅規劃用地小,政府賣地比較節制,地理區位優越,這幾大因素導致珠海整個房價將一直維持在比較穩定的價位。

當前城市的發展所需要的種種勢能累積,我們在珠海都能感受到,現在不是珠海想不想往前走,而是頂層的意志勢不可擋的推動著珠海去達到一個又一個的高度

因此,當我們再來看珠海拱北口岸當前的人流時,應該更能理解此時此刻的人來人往。

珠海作為經濟特區的珠海始終在高層的視野和關懷當中,拿到的國家資源傾斜不弱于廣州、深圳。珠海承擔的政治使命,是促進澳門經濟適度多元化發展,維護港澳地區長期繁榮穩定。當下“天時、地利、人和”都已站在珠海這邊,未來的珠海必將成為中國氣派、國際知名的生態之都。

我們經常說要分享時代的紅利,買城市的房子相當於買了這座城市的股票,從這個角度看,珠海這支股票,或許已經到了最佳的入手時刻!

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