投資商鋪回報率怎麼算？

商鋪投資回報率從嚴格意義上講是一個動態的概念，投資中除了投資者的購買初始投資外，還應包括稅費，貸款利息、物業管理費用、取暖費用、折舊費用，甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值和央行加息後帶來的利差等方面的因素，同時還必須考慮到商鋪一定的空置期。對於普通投資者來說，動態投資計算比較複雜，本文羅列以下幾種計算方式，僅供投資者參考。

一

租金回報率＝每月租金收益×12/購房總價

案例分析：周先生買下了XX樓盤一套臨街商鋪，面積約40平方米，售價約160萬元。

目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即周先生每個月可收取1.4萬元的租金。那麼，他的投資回報率將是多少呢？

現在讓我們計算一下：租金回報率=14000*12/1600000=10.5%

優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關係，是選擇“績優地產”的簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

二

租金回報率法公式：(稅後月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內的按揭款)。

案例分析：假設周先生首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照最新商業貸款上限貸款利率。

套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%

優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用範圍廣，可估算資金回收期長短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

三

內部收益率法房產投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／(按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋傢俱等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費)＝內部收益率。

上述公式以按揭為例，未考慮付息、未考慮仲介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期範圍內。

優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。

內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按複利計算。

不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的資料為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。

四

簡易國際評估法計算公式：如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。

這是國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。

以上四種演算法可以綜合使用，多方面分析對商鋪做一個全面的評估。

最後要提醒投資者的是，雖然投資商鋪贏利前景看好，但是並非所有商鋪都能保證賺錢。

對於想投資小型商鋪的投資者來說，首先要考慮的因素是所選地點區域性商業氣氛是否濃烈，如人口密集度、日均人流量、消費能力及結構、配套設施結構等。而且，要瞄準新建市場。一般說來，新建的市場其出售的價位相對而言比老市場要便宜得多，如果到有發展潛力的新市場購置經營門面，則升值的潛力大，投資少；其次，要盯住一些新開發的城區。

來源：商鋪情報